Nota monetaria: Todos los montos indicados en este artículo están expresados en colones costarricenses.
Vender una casa, un apartamento, un lote o cualquier otro inmueble en Costa Rica puede generar una obligación tributaria que muchas personas desconocen hasta el momento de realizar la operación: el Impuesto sobre las Ganancias de Capital.
Una de las confusiones más frecuentes consiste en pensar que toda persona que vende una propiedad debe pagar automáticamente un 15% de impuesto. Esto no es correcto. Tampoco es correcto afirmar que siempre se paga un 2,25% sobre el precio de venta.
En realidad, existen diferentes escenarios y el resultado puede ser completamente distinto dependiendo de las características de la operación. Una persona podría vender una casa y no pagar impuesto sobre la ganancia, porque se trata de su vivienda habitual. Otra podría tener que pagar un 15% sobre la ganancia fiscal. Y otra, bajo determinadas condiciones, podría optar por pagar un 2,25% sobre el precio total de venta.
La diferencia puede representar millones de colones. Por eso, antes de vender un inmueble conviene responder varias preguntas básicas: ¿es la vivienda habitual del propietario?, ¿cuándo se adquirió?, ¿cuánto costó?, ¿cuánto se pretende obtener por la venta?, ¿se realizaron mejoras?, ¿existen documentos que permitan demostrar esas inversiones? Veamos cada situación en términos sencillos.
¿Qué es una ganancia de capital?
Desde el punto de vista tributario, una ganancia de capital puede producirse cuando una persona transmite un bien y obtiene una ganancia derivada de esa operación.
En términos muy simples, imaginemos una propiedad que fue adquirida por 100 millones y posteriormente se vende por 160 millones. La primera impresión sería que existe una ganancia de 60 millones.
Sin embargo, este ejemplo es solamente ilustrativo. Como veremos posteriormente, el cálculo tributario no necesariamente consiste en restar de manera simple el precio histórico de compra al precio actual de venta.
La Ley del Impuesto sobre la Renta establece reglas específicas para determinar el valor de adquisición y el valor de transmisión, así como para considerar determinadas inversiones, mejoras, gastos y tributos relacionados con la operación. Por eso, una cosa es la diferencia matemática entre dos precios y otra es la ganancia fiscal sobre la cual finalmente corresponde calcular el impuesto.
La primera pregunta: ¿es su vivienda habitual?
Antes de realizar cualquier cálculo, existe una pregunta mucho más importante: ¿la propiedad que se está vendiendo es la vivienda habitual del propietario?
Si la respuesta es afirmativa y se cumplen las condiciones legales, estamos ante uno de los principales supuestos de exención.
El artículo 28 bis de la Ley del Impuesto sobre la Renta contempla la exención de la ganancia obtenida por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente. En palabras sencillas: si una persona vende su vivienda habitual, la ganancia obtenida está exenta del Impuesto sobre las Ganancias de Capital.
Esto cambia completamente el análisis.
Un ejemplo de vivienda habitual
Supongamos que una persona adquirió hace años la casa en la que vive por 80 millones. Actualmente esa propiedad vale 200 millones y decide venderla. La diferencia entre ambos valores sería de 120 millones.
Podría parecer que existe una enorme obligación tributaria. Sin embargo, si se trata efectivamente de su vivienda habitual y resulta aplicable la exención prevista legalmente, la ganancia derivada de esa venta se encuentra exenta.
Por eso es incorrecto empezar cualquier análisis multiplicando inmediatamente la diferencia por un 15%. Primero debe determinarse si existe una exención.
¿Qué significa realmente “vivienda habitual”?
Este concepto merece atención. No toda propiedad que tenga una casa construida es necesariamente una vivienda habitual. Lo relevante es el uso que se le da al inmueble.
La normativa reglamentaria desarrolla el concepto atendiendo a la función del inmueble como hogar y al hecho de que sea habitado regularmente.
Una persona podría ser propietaria de una casa en Heredia donde reside normalmente con su familia. Esa propiedad podría reunir las características de vivienda habitual. La misma persona podría tener además una casa en Guanacaste que utiliza algunos fines de semana y durante vacaciones. Que ambas propiedades sean casas no significa que ambas sean automáticamente su vivienda habitual para efectos tributarios.
Lo mismo puede ocurrir con apartamentos adquiridos para inversión, propiedades destinadas al alquiler o inmuebles que se mantienen como segunda residencia. Por eso, cuando una persona afirma: “Voy a vender mi casa”, la respuesta tributaria no debería comenzar con una tarifa. Debería comenzar con una pregunta: ¿es la casa donde usted vive habitualmente?
¿Qué sucede si la casa no es la vivienda habitual?
Si la propiedad no califica para la exención de vivienda habitual, debemos continuar con el análisis. La siguiente pregunta fundamental es: ¿cuándo fue adquirida?
La fecha del 1 de julio de 2019 tiene especial importancia debido a la entrada en vigencia del régimen de ganancias y pérdidas de capital introducido mediante la reforma fiscal. A partir de aquí podemos encontrarnos con escenarios distintos.
Propiedades adquiridas después del 1 de julio de 2019
Como regla general, las ganancias de capital se encuentran sujetas a una tarifa del 15%. Pero aquí aparece otra confusión frecuente.
No estamos hablando, como regla general, de pagar un 15% sobre todo el dinero recibido por vender la propiedad. Estamos hablando del 15% sobre la ganancia fiscal determinada conforme a la ley.
Veámoslo inicialmente con un ejemplo deliberadamente sencillo. Una persona adquiere una propiedad en 2021 por 100 millones. Posteriormente la vende por 160 millones. Si suponemos, únicamente para facilitar la explicación, que la ganancia fiscal definitiva fuera de 60 millones, el impuesto sería de 9 millones.
El error sería tomar los 160 millones recibidos por la venta y calcular un 15% sobre esa cantidad. Pero existe además una segunda advertencia: tampoco debemos asumir automáticamente que los 60 millones de diferencia constituyen la ganancia fiscal definitiva.
El precio histórico de compra no necesariamente es el valor que debe utilizarse
Este es probablemente uno de los aspectos más importantes y menos comprendidos del impuesto.
Supongamos nuevamente que una persona compró una propiedad por 100 millones y años después la vende por 160 millones. Sería muy fácil concluir que existen 60 millones de ganancia. Sin embargo, para efectos tributarios el análisis debe ser más cuidadoso.
La legislación establece reglas para determinar el valor de adquisición y contempla, según corresponda, elementos relacionados con su actualización, inversiones y mejoras efectuadas en el inmueble, así como determinados gastos y tributos asociados con la adquisición y transmisión.
Imagine una persona que compró una casa y posteriormente realizó una remodelación importante: amplió la construcción, renovó completamente la cocina, realizó obras estructurales o efectuó inversiones significativas que aumentaron el valor del inmueble.
Si esas inversiones cumplen las condiciones legales y pueden ser debidamente acreditadas, pueden resultar relevantes para determinar correctamente el valor fiscal de adquisición. Por eso es fundamental conservar documentación.
Facturas, escrituras, comprobantes y documentación relacionada con inversiones y mejoras pueden tener consecuencias tributarias importantes años después. La diferencia entre contar o no con documentación podría traducirse en una diferencia significativa en el impuesto.
¿Qué ocurre con las propiedades adquiridas antes del 1 de julio de 2019?
Para determinados bienes adquiridos antes de la entrada en vigencia del nuevo sistema, la legislación estableció una opción especial para su primera transmisión bajo el régimen.
Cuando se cumplen las condiciones correspondientes, el contribuyente puede optar por pagar 2,25% sobre el precio total de venta.
Esta opción es completamente diferente del 15%. La diferencia fundamental está en la base sobre la cual se calcula cada tarifa: el 15% se calcula sobre la ganancia fiscal, mientras que el 2,25% se calcula sobre el precio total de venta.
Por ejemplo, una propiedad adquirida antes de julio de 2019 se vende actualmente por 200 millones. Si resulta aplicable la opción del 2,25%, el cálculo sería 200 millones por 2,25%, para un impuesto de 4,5 millones.
¿Siempre conviene pagar el 2,25%?
No necesariamente. Una tarifa menor no significa automáticamente un impuesto menor, porque ambas tarifas se aplican sobre bases diferentes.
El 2,25% se aplica sobre todo el precio de venta. El 15% se aplica sobre la ganancia fiscal.
Pensemos en un caso extremo para entenderlo. Una persona vende en 200 millones una propiedad cuyo valor fiscal de adquisición correctamente determinado resulta muy cercano a esos mismos 200 millones. La ganancia podría ser relativamente pequeña.
En esas circunstancias, un 15% sobre una ganancia pequeña podría eventualmente representar menos dinero que un 2,25% calculado sobre los 200 millones completos. Por eso, cuando legalmente exista la posibilidad de escoger entre tratamientos, la decisión correcta no consiste simplemente en seleccionar la tarifa que visualmente parece menor. Hay que hacer los cálculos.
Tres escenarios que una persona debería entender antes de vender
Escenario 1: es su vivienda habitual. Una persona compró su casa en 90 millones y ahora la vende en 180 millones. Si efectivamente se trata de su vivienda habitual y se cumplen los requisitos de la exención, la ganancia obtenida por la venta está exenta del Impuesto sobre las Ganancias de Capital.
Escenario 2: no es vivienda habitual y está sujeta a la regla general. Una persona compró un inmueble después de julio de 2019. No es su vivienda habitual. Después de determinar correctamente el valor fiscal de adquisición y el valor de transmisión, resulta una ganancia fiscal de 50 millones. El 15% equivale a un impuesto de 7,5 millones.
Escenario 3: inmueble adquirido antes de julio de 2019. Una persona adquirió una propiedad antes de la entrada en vigencia del régimen y posteriormente la vende por 300 millones. Si se cumplen las condiciones para utilizar la opción especial del 2,25%, el impuesto sería de 6,75 millones. Antes de ejercer la opción conviene comparar este resultado con el tratamiento alternativo que legalmente corresponda.
¿Qué documentos debería revisar antes de vender?
El análisis tributario debería hacerse antes de firmar la venta, no después.
Como mínimo, conviene tener disponible la información que permita determinar la fecha en que se adquirió la propiedad; el precio de adquisición; la forma mediante la cual fue adquirida; el precio de venta proyectado; las inversiones y mejoras realizadas; los gastos relacionados con la adquisición y eventual transmisión; y, especialmente, si la propiedad constituye la vivienda habitual.
También debe revisarse si existen circunstancias particulares que puedan modificar el tratamiento general. No todas las operaciones inmobiliarias son iguales.
Una casa puede pagar cero, 15% sobre la ganancia o eventualmente 2,25% sobre el precio
Esta es probablemente la forma más sencilla de entender el problema.
Cuando una persona vende una casa en Costa Rica, no existe una respuesta única basada exclusivamente en el precio de venta.
Podemos tener una vivienda habitual cuya ganancia esté exenta; un inmueble sujeto al régimen general del 15% sobre la ganancia fiscal; o determinados bienes adquiridos antes del 1 de julio de 2019 para los cuales puede existir la posibilidad de aplicar, cuando se cumplen las condiciones legales, el 2,25% sobre el precio total de venta en su primera transmisión bajo el régimen.
Y todavía falta un elemento fundamental: determinar correctamente cuál es la ganancia fiscal.
Antes de vender, calcule el impuesto
Una operación inmobiliaria puede representar una parte importante del patrimonio de una persona. Por eso resulta poco recomendable descubrir las consecuencias fiscales cuando la compraventa ya está prácticamente cerrada.
El análisis debería realizarse antes. En muchos casos bastará con responder algunas preguntas básicas: ¿es su vivienda habitual?, ¿cuándo adquirió la propiedad?, ¿cuánto pagó por ella?, ¿cuánto recibirá por la venta?, ¿qué mejoras o inversiones realizó y cuáles puede demostrar?
Con esa información puede establecerse cuál régimen resulta aplicable y realizarse el cálculo correspondiente.
La principal conclusión es sencilla: vender una propiedad por más de lo que costó no significa automáticamente pagar un 15% sobre esa diferencia.
Primero hay que determinar si existe una exención. Después debe identificarse el régimen aplicable y, finalmente, calcular correctamente la ganancia fiscal.
En materia de ganancias de capital, hacer ese análisis antes de vender puede evitar errores, contingencias tributarias y, sobre todo, pagar un impuesto que no corresponde o calcularlo sobre una base incorrecta.
Base normativa y fuentes
- Ley del Impuesto sobre la Renta N.° 7092, particularmente las disposiciones sobre rentas, ganancias y pérdidas de capital.
- Reglamento de la Ley del Impuesto sobre la Renta.
- Ministerio de Hacienda de Costa Rica, documentación oficial sobre Rentas de Capital y Ganancias y Pérdidas de Capital.
- Sistema Costarricense de Información Jurídica (SCIJ/SINALEVI), texto vigente de la normativa aplicable.
